در علم حقوق، اموال بر اساس معیارهای مختلف، در دسته های مختلفی تقسیم بندی می شوند. مانند عِین و منفعت، مِثلی و قِیمی، مَنقول و غیرمَنقول و غیره. اما یکی از این تقسیم بندی ها که به خصوص در معاملات املاک بسیار مهم و کاربردی است، تقسیم اموال به “مُشاع و مَفروز” می باشد و ما در این مطلب قصد داریم تا به تعریف آنها و بیان خصوصیات، نحوه معاملات، آثار و احکام این معاملات بپردازیم.
۱- تعریف مال مُشاع
لفظ “مُشاع” در لغت به معنا تقسیم نشده و اشتراکی است. بنا به تعریفی که دکتر جعفری لنگرودی از مال مشاع ارائه کرده اند ” مال مشاع، مالی است که مشترک بین دو یا چند نفر باشد و سهم آنها را در خارج نتوان تمیز داد”.
به عبارت دیگر، مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد. بعنوان مثال، وحید می خواهد ملک خود را به قیمت ۱۰ میلیارد تومان به فروش برساند و علی و مسعود به عنوان خریدار با او وارد معامله می شوند و هر یک ۵ میلیارد تومان به وحید پرداخت می کنند. نتیجه این معامله این است که علی و مسعود هر کدام ۳ دانگ ملک را خریداری می نمایند و هر یک مالک نیمی از ملک می شوند و در مالکیت آن با هم شریک می شوند و در نتیجه یک مالکیت مشاعی بین علی و مسعود شکل می گیرد.
اِشاعِه (شریک شدن دو نفر در مالکیت یک مال) باعث می شود که تمامی شرکا در جزء جزء مال شریک بشوند و هیچ کدام نمی توانند بدون اجازه بقیه شرکا، در سهم خود دخل و تصرف کنند. مثلا اگر مال مورد نظر یک قطعه زمین باشد، هیچ شریکی نمی تواند بدون اجازه بقیه شرکا، در زمین مورد نظر کشاورزی و یا دخل و تصرف دیگری داشته باشد.
حالت اشاعه بیشتر در خصوص املاک رخ می دهد اما در خصوص اموال منقول هم اشاعه و شراکت مجاز است و ممکن است یک مال منقول مثل اتومبیل، بیش از یک نفر مالک داشته باشد.
۲- تعریف مال مَفروز
در نقطه مقابل مال مشاع، مال مَفروز قرار دارد. مَفروز ، در لغت به معنای جدا شده و پراکنده است. در اصطلاح “مال مَفروز ” به مالی گفته می شود که تمام مالکیت آن مال، متعلق به یک نفر باشد و کسی دیگر را نمی توان در مالکیت آن تصور کرد. مثلا کسی که مالک ۶ دانگ یک آپارتمان است، مالک کل واحد محسوب می شود و شریک ندارد.
۳- نکاتی در خصوص مال مفروز و مشاع
در قسمت قبل به تعریف مال مشاع و مال مفروز پرداختیم. در این قسمت قصد داریم تا به بیان نکاتی در خصوص این نوع از اموال بپردازیم:
۳-۱- تبدیل مال مفروز به مشاع و بالعکس امکان پذیر است؟
مال مفروز می تواند به روش های مختلفی به حالت مشاع تبدیل بشود. برخی از این روش ها اختیاری هستند. مثلا چند نفر به صورت شریکی ملکی را خریداری می کنند. اما برخی دیگر از اموال مفروز ممکن است به حکم قانون به مال مشاع تبدیل شود. مانند فرضی که کسی فوت می کند و ملک او بنابر ضوابط قانونی به وراث او، ارث می رسد.
همانطور که ممکن است مال مفروز، به مال مشاع تبدیل بشود، امکان تبدیل مال مشاع به مال مفروز نیز وجود دارد. مثلا ملکی بین وحید و علی به نحو مشاع وجود دارد و آنها قصد دارند تا آن را به فروش برساند و مسعود تمام ملک را با قیمت توافق شده خریداری می کند. با وقوع این معامله، ملک از حالت اشاعه خارج می شود و سند مالکیت مفروز برای مسعود صادر می شود
۳-۲- اداره مال مشاع با چه کسی است؟
یکی از تفاوت های مال مشاع از مال مفروز، در مورد نحوه اداره مال است. مال مفروز تحت کنترل و اختیار یک نفر است و او می تواند در حدود قانون، هر نوع دخل و تصرفی که می خواهد در آن انجام بدهد. اما زمانی که یک مال تحت مالکیت مشاع چند نفر قرار دارد، میان مالکین شراکتی ایجاد می شود که در قانون به آن “شراکت مَدنی” گفته می شود.
طبق ماده ۵۷۶ قانون مدنی، خود شرکا می توانند با یکدیگر در خصوص نحوه اداره مال مشترک توافق کنند و طبق ماده ۵۷۷ همین قانون، شرکا می توانند یک نفر را به عنوان مدیر انتخاب کنند تا مال مشترک را اداره و مدیریت کند. مدیر می تواند هر عملی را که به صَرفه و صَلاح مال مشاع است انجام بدهد (مثلا آن را اجاره بدهد) و مسئول خسارات بوجود آمده نیست مگر اینکه تقصیر او ثابت شود.
۴- معامله مال مشاع چگونه است؟
در معاملات املاک بعضا مشاهده می شود که مالکین یک مال بیش از یک نفر می باشند که گاها این امر به خاطر این است که آن ملک به آنها به ارث رسیده است. گاهی هم چند نفر به صورت مشاعی اقدام به خرید یک ملک می کنند. در این قبیل معاملات، طرف معامله باید علاوه بر توجه و دقت نظر به سایر نکات حائز اهمیت در هر معامله که در مقالات قبلی به آن اشاره شده است، به نکات دیگری هم توجه کند که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت:
۴-۱- نمایندگی خود را ثابت کن!
هرگونه تصمیم برای فروش مال مشاع باید با رضایت کامل تمامی مالکان مشاعی انجام شود و اگر یکی از شرکا مدعی نمایندگی از جانب سایر شرکا برای فروش تمام ملک است، باید وکالتنامه رسمی که نشان دهنده وکالت وی از سایر شرکا است را به خریدار ارائه کند.
همچنین اگر یکی از مالکان مشاعی به سن قانونی نرسیده باشد یا از سلامت عقلی مناسبی برخوردار نباشد و یا اگر غایب مفقود الاثر باشد، هر یک از مالکین باید جهت فروش و تقسیم ملک مورد نظر، با تقدیم دادخواست از دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، صدور حکم به فروش و تقسیم ملک مشاعی را درخواست نماید.
۴-۲- معامله ملک ورثه ای
اگر چند نفر به عنوان فروشنده مدعی هستند که ملک به آنها ارث رسیده و اصطلاحا “ملک ورثه ای” می باشد، خریدار باید مدارک شناسایی انفرادی آنها، سند مالکیت به نام متوفی و گواهی انحصار وراثت را مطالبه و با دقت مطالعه و با یکدیگر تطبیق بدهد.
۴-۳- تحویل ملک مشاع چه تشریفاتی دارد؟
نکته دیگری که در معامله مال مشاع باید به آن توجه کرد بحث تحویل ملک است. معامله مال مشاع از سوی هر یک از شرکاء صحیح است و هر شریکی می تواند نسبت به قدر السهم خود با دیگران معامله نماید. اما تحویل مال مشاع به خریدار، نیاز به اجازه تمامی شرکا دارد. اگر سایر شرکا اجازه انجام معامله را ندهند، در این حالت، خریدار نمی تواند الزام شرکا را به تحویل مبیع درخواست کند.
۴-۴- فروش مال مشاع بدون اجازه شرکا !
اگر یکی از شرکا، فقط سهم خود را به صورت مشاع به فروش برساند معامله صحیح است و خریدار جایگزین فروشنده می شود و شراکت باقی می ماند.
اما اگر یکی از شرکا تمامی مال مشاع را به فروش برساند، معامله فقط نسبت به سهم آن شریک صحیح است و نسبت به قدر السهم سایر شرکا، نیاز به اجازه آنها دارد که اگر آنها اجازه ندهند، خریدار حق دارد معامله را فسخ کند.
در این حالت، اگر فروشنده با سوء نیت اقدام به فروش کل مال مشاع کرده باشد، مرتکب جرم شده است و طبق ماده ۱ قانون “مجازات راجع به انتقال مال غیر“، در حکم کلاهبردار محسوب می شود و به مجازات این جرم محکوم خواهد شد. مطابق با همین ماده، خریدار هم اگر آگاه باشد که ملک مشاع بوده و فروشنده بدون اجازه از سایر شرکا سهم آنها را به فروش می رساند، به مجازات جرم کلاهبرداری محکوم می شود.
با ملاحظه مجازات سنگینی که برای طرفین این معامله در نظر گرفته شده است، لازم است تا قبل از انجام معامله حتما از یک مشاور حقوقی خبره برای انجام معاملات ملکی کمک بگیریم.
۴-۵- وجود حق شُفعِه برای شریک
یکی دیگر از خطرات به هنگام خرید ملک مشاع و قابل تقسیم، احتمال وجود یک شریک دیگر در مالکیت ملک مورد نظر می باشد.
گاهی ممکن است یک نفر خود را تنها مالک ملک معرفی کند و آن ملک را به فروش برساند، در حالی که فرد دیگری هم در مالکیت آن ملک با او شریک است و فروشنده این موضوع را از خریدار پنهان کرده است.
مشکلی که در این معاملات بوجود می آید ایجاد حق شُفعِه برای شریک غایب است. همانطور که در مطلب “حق شُفعِه” به تفصیل توضیح خواهیم داد، شَفیع (شریک غایب در هنگام معامله) از زمانی که از وجود معامله بِیع با خبر بشود، می تواند ثمن معامله را به خریدار پرداخت کند و مالک تمامی ملک بشود و اراده خریدار در این موضوع هیچ تاثیری ندارد.
حتی اگر خریدار، ملک را به شخص دیگری فروخته باشد باز هم شریک غایب می تواند با اجرای حق شفعه و پرداخت مبلغ معامله، مالک تمام ملک بشود و به این ترتیب باعث ضرر مالی فراوان برای خریدار بشود.
بنابراین هرگاه در هنگام معامله و با بررسی سند ملک، مشخص گردید که فروشنده مالک تمام ملک نمی باشد، بهتر است تا خریدار از فروشنده درخواست نماید تا شریک فروشنده نیز با امضاء ذیل مبایعه نامه، حق شفعه خویش را ساقط نماید.
۴-۶- محکوم به فروش!
همانطور که در بخش های قبل توضیح داده شد، اگر منعی قانونی وجود نداشته باشد، هر شریک می تواند به طریق قانونی و از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، سهم خود را به صورت مفروز تبدیل کند و به صورت یک مال مستقل به فروش برساند. برای افراز ملک، مالک باید به اداره ثبت محل وقوع ملک رجوع و درخواست افراز کند.
اگر اداره ثبت اسناد و املاک اعلام کند که ملک غیر قابل افراز است، در این صورت مالک مُشاعی باید در دادگاه دعوای فروش ملک مشاعی را مطرح نماید و با توجه به خواسته دادخواست و شرایط پرونده، دادگاه اقدام به صدور “حکم به فروش” یا “دستور فروش“، خواهد نمود و طبق قانون “افراز و فروش املاک مشاع” تمام ملک به صورت مزایده به فروش خواهد رسید و پول حاصل از مزایده، بین مالکین مشاعی تقسیم می گردد.
