شرایط اساسی صحت معامله
یکی از موضوعات مهم در هر معامله ای، رعایت شرایط و ضوابط حقوقی مخصوص به آن معامله است که منتهی به صحت معامله می شود. برای اینکه معامله به صورت صحیح واقع بشود، لازم است تا طرفین معامله یک سری اصول و شرایط را رعایت کنند تا عقد به شکل صحیح جاری شود. به این اصول و قواعد، ” شرایط صحت معامله” گفته می شود.
اما اگر معامله به شکل صحیح مُنعَقِد نشود، چه سرانجامی در انتظار آن عقد و معامله ناشی از آن است؟ و معامله ای که صحیح نیست چه ضمانت اجرایی برای طرفین و اشخاص ثالث دارد؟
قراردادها از جمله مهم ترین ابزارهای اجتماعی برای رسیدن به اهداف و کسب رضایت برای تمامی افراد می باشد. قانونگذار نیز با توجه به اهمیت و فراگیر بودن این پدیده اجتماعی، ضوابطی را برای آن در نظر گرفته است که نتیجه رعایت این شرایط و ضوابط، صحت معامله است و عدم انجام آن در برخی مواد، بُطلان عقد و در برخی موارد دیگر، عدم نُفوذ عقد است.
بنابراین بر اساس رعایت شرایط و ضوابط انعقاد عقد، نتیجه و اثر آن عقد به ۳ حالت، عقد صحیح، عقد باطل و عقد غِیر نافِذ تقسیم می شود.
مطابق اصل صِحَت معامله، هر عقدی که انجام می شود، اصولا صحیح است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان می دارد :« برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است.
۱- قصد طرفین و رضای آنها
۲- اهلیت طرفین
۳- موضوع مُعَّین که مورد معامله باشد.
۴- مشروعیت جهت معامله.»
بنابراین زمانی یک عقد صحیح است که، شرایط فوق در آن رعایت شده باشد. اما عدم رعایت برخی از آنها، عقد را غیر نافذ می کند. مانند عدم وجود رضایت، که باعث می شود معامله فُضولی و غیر نافذ شود.
نتیجه عدم رعایت برخی دیگر، بطلان عقد است. عقد “باطل” عقدی است که فاقد یکی از شرایط صحت معامله بوده و این شرط آنقدر مهم است که فقدان آن، عقد را باطل می کند. مثلا عقدی که در آن طرفین قصد انجام معامله را ندارند.
در این قسمت به توضیح هر یک از این شروط می پردازیم.
شرایط اساسی صحت معاملات
۱- قصد و رضای طرفین
نخسین شرط از شرایط اساسی صحت معامله، قصد و رضای طرفین است. “قَصد” در لغت به معنای اراده کردن است و در علم حقوق به این معنی است که طرفین معامله، اراده بر انجام معامله داشته باشند. پس کسی که در حالت بیهوشی یا مستی معامله کند، این معامله به علت “فقدان قصد” باطل است.
“رضا” در لغت به معنای خوشنودی است و منظور این است که طرفین معامله با میل و رضایت خود، راغب به انجام معامله باشند و با زور و اجبار وادار به معامله نشده باشند.
معامله ای که در آن فروشنده بدون رضایت اقدام به فروش ملک خود می کند، اِکراهی محسوب می شود و اصطلاحا “غیر نافذ” است و برای صحیح شدن معامله، نیاز به اجازه فروشنده است. اما اگر این اجبار و فشار برای انجام معامله به صورتی باشد که “قصد” انجام معامله را از بین ببرد، عقد باطل است.
نکته لازم به ذکر این است که اگرچه اکراه باعث می شود معامله غیرنافذ یا باطل باشد، اما “اِضطِرار” فاقد این خصوصیت است. “اضطرار” وضعیت و حالت روحی درونی است که شخص را وادار به انجام معامله می کند، بدون اینکه کسی او را وادار به انجام معامله کرده باشد. مثلا فرزند اکبر مبتلا به بیماری خاصی است که نیاز به عمل جراحی دارد و این عمل هزینه بالایی دارد. اکبر برای تامین این هزینه، ملک خود را به سیامک می فروشد و پول آن را به بیمارستان پرداخت می کند. در این شرایط با اینکه اکبر اضطرار داشته، ولی عقد بیع صحیح است و او نمی تواند بعدا، با ادعای مُضطَر بودن، تقاضای ابطال یا فسخ بکند.
یکی دیگر از دلایل اهمیت و توجه به قصد معامله، مبحث “اشتباه” است. اشتباه یعنی تصور خلاف واقع. اگر در معامله اشتباهی رخ بدهد، این امر می تواند صحت معامله را تحت تأثیر قرار بدهد. برخی اشتباهات عقد را باطل می کنند و برخی دیگر از اشتباهات اصولا تاثیری ندارند مگر در شرایط خاص که حق فسخ می دهند.
در این بخش به بررسی این اشتباهات می پردازیم:
۱-۱- اشتباهات باطل کننده عقد
اشتباهات باطل کننده عقد، اشتباهاتی هستند که مستقیما در قصد و اراده طرفین معامله موثر بوده و در صحت معامله اثرگذار است؛ به صورتی که انگیزه و هدف طرفین را به صورتی تحت تاثیر خود قرار می دهد که انجام آن معامله برای شخص ارزش و سودمندی خود را از دست می دهد. انواع اشتباهات باطل کننده عقد عبارت اند از:
۱-۱-۱- اشتباه در نوع عقد
نخستین اشتباهی که در صحت معامله تاثیر گذار بوده و عقد را باطل می کند، اشتباه در نوع عقد است.طبق ماده ۱۹۴ قانون مدنی هر دو طرف معامله باید در خصوص نوع عقد وحدت قصد داشته باشند، وگرنه معامله باطل است. به عنوان مثال اکبر به عنوان فروشند بگویند ملک خود را”می فروشم” و سیامک بگوید ملک تو را “اجاره می کنم”.
این معامله به علت اشتباه در نوع عقد باطل است. چون در این شرایط، اکبر قصد فروش و سیامک قصد اجاره آن خانه را دارد.
۱-۱-۲- اشتباه در خصوصیت اساسی موضوع عقد
یکی از موضوعات مهم در صحت معامله ، ویژگی و خصوصیت خاص موضوع معامله، مطلوب و مورد درخواست خریدار می باشد و اگر بعدا کشف شود که این خصوصیت با وجود تصریح به آن، در مال موضوع معامله وجود ندارد، عقد باطل است. مثلا در عقد بِیع تصریح شده باشد که اداری بودن خصوصیت مورد نظر خریدار است ولی مشخص شود که ملک مورد معامله، مسکونی است.لازم به ذکر است اگر آن ویژگی صرفا در ذهن خریدار باشد و چیزی بیان نکرده باشد، در این شرایط، معامله صحیح است.
۱-۱-۳- اشتباه در شخص طرف معامله
یکی از شرایط اساسی صحت معامله در برخی موارد، شخص طرف معامله است. اشتباه در شخص طرف معامله در هر عقدی تاثیرگذار نیست؛ اما در برخی عقود حق فسخ می دهد مانند عقد ازدواج. اما در عقودی که شخصیت طرف مقابل علت اصلی انجام معامله است، اشتباه در شخص طرف معامله باعث بُطلان عقد است. مانند اینکه اکبر ملک خود را به شخص مُعَّیَنی هِبِه می کند، درحالی که بعدا کشف می شود گیرنده هبه، شخص دیگری است.
۱-۱-۴- اشتباه در مورد معامله
یکی از موارد مهم در صحت معامله، وحدت موضوع معامله بین طرفین است و نتیجه عدم رعایت آن، بطلان عقد است. به عنوان مثال اکبر قصد فروش “ملک” خود را دارد، ولی سیامک قصد خرید “اتومبیل” او را دارد. این معامله به علت تفاوت در مال مورد نظر طرفین، باطل است.
در بخش قبل اشتباهاتی بیان شد که نتیجه آنها، بطلان معامله بود. در قسمت بعد به اشتباهاتی می پردازیم که با وجود آن اشتباهات، معامله صحیح است، اما شخص می تواند معامله را فسخ کند.
۱-۲- چه اشتباهاتی موجب حق فسخ می شوند؟
۱-۲-۱- اشتباه در اوصاف مهم مورد معامله
اوصاف مهم، اوصافی هستند که اگرچه برای شخص دارای اهمیت است اما اساسی نیست و به اساس عقد لطمه وارد نمی کند. در این حالت شخص می تواند معامله را فسخ کند.
۱-۲-۲- اشتباه در ارزش مورد معامله
گاهی اشتباه در ارزش مال موضوع معامله رخ می دهد که معمولا ریشه در تَدلیس یا غَبن از طرف فروشنده دارد. منظور از “تدلیس“، این است که یکی از دو طرف عقد کارهای فریبنده و نیرنگ آمیز انجام دهد، یا این کارها با آگاهی او صورت گیرد و به سبب آن کارها، کالای مورد معامله، فاقد عیب یا نقصِ موجود نشان داده شود و طرف مقابل را به انجام معامله ترغیب کند.
منظور از “غَبن” این است که فروشنده با استفاده از بی اطلاعی خریدار به قیمت واقعی مال، آن را بیش از قیمت واقعی به فروش برساند. مثلا فروشنده با توجه به اوصاف و ویژگی های ملک و موقعیت منطقه، قیمت آن را ۱۰ میلیارد تومان اعلام می کند و بعدا مشخص می شود که ملک ۶ میلیارد تومان ارزش داشته است و خریدار به اشتباه مبلغ بیشتری پرداخت کرده است. لذا حق فسخ دارد.
۱-۲-۳- اشتباه در انگیزه
اشتباه زمانی موثر است که وارد قلمرو توافق طرفین شود و تنها در ذهن شخص باقی نماند. مثلا شما از یك دست فروش یك سکه فلزی می خرید و فکر می کنید طلا است اما نه شما شرط کرده اید که جنس سکه طلا باشد و نه فروشنده بیان کرده که سکه طلا است. در واقع طلا بودن وارد عقد و توافق دو طرف نشده است. لذا عقد باطل نیست و در این حالت حق فسخ هم وجود ندارد. پس اگر آن وصف در عقد ذکر نشود و صرفا انگیزه ی طرف باشد عقد باطل نیست و قابل فسخ هم نیست.
۲- اهلیت طرفین
یکی دیگر از شرایط اساسی صحت معامله، اهلیت داشتن برای انجام معامله است.اشخاص مَحجور نمی توانند شخصا در امور مالی خود دخالت کنند و این کار حتما باید توسط نماینده آنها صورت بگیرد. بنابراین دومین شرط صحت یک معامله، “اهلیت داشتن هر دو طرف معامله است”.
اگر صَغیر غِیر مُمَیِز، ملک خود را به فروش برساند، این معامله باطل است، اما اگر فروشنده صَغیر مُمَیِز یا سَفیه باشد، معامله غیر نافذ بوده و نیاز به اجازه نماینده وی دارد و در صورت عدم اجازه، معامله باطل است. در نهایت اشخاص مجنون قرار دارند که اگر شخص در زمان معامله مجنون باشد، معامله باطل است. برای مطالعه بیشتر در این خصوص می توانید مقاله ” چه کسانی می توانند به نمایندگی از مالک معامله کنند؟” را مطالعه فرمائید.
۳- موضوع معامله
یکی دیگر از شرایط اساسی صحت معامله، “موضوع معامله” است. منظور از موضوع معامله، چیزی است که مورد خرید و فروش قرار می گیرد که در معاملات املاک، موضوع معامله معمولا خانه، مغازه یا زمین است. از جمله عناصر مهم در خصوص موضوع معامله، مَعلوم و مُعَّین بودن[۱]، مَنقول یا غِیر مَنقول بودن[۲]، مِثلی یا قِیمی بودن[۳]، مَفروز یا مُشاع بودن[۴] و غیره است .
۴- مشروعیت جهت معامله
آخرین بخش از شرایط اساسی صحت معامله، در خصوص “مشروعیت جهت معامله” است. در بند چهارم ماده ۱۹۰ قانون مدنی، از مشروع بودن جَهَتِ معامله صحبت شده است. برای درک بهتر این موضوع به توضیح “جهت معامله” و تفاوت آن با “جهت تعهد” می پردازیم. منظور از “جهت معامله” این است که هر شخصی از انجام یک معامله هدف، خاصی را دنبال می کند. مثلا هدف خریدار ملک می تواند سکونت در آن باشد یا اینکه آن را اجاره بدهد.
“جهت تعهد” عبارت است از اینکه هر کسی تعهدی را می پذیرد تا بتواند، به چیز مشخص و معینی دست پیدا کند. بنابراین “جهت تعهد” هدف بلاواسطه و مستقیمی است که طرفین، عقد را به خاطر بدست آوردن آن، انجام می دهند. مثلا جهت تعهد در تمامی اجاره ها برای مستاجر بدست آوردن منافع عین ملک و استفاده از آن است و برای موجر، جهت تعهد، دریافت اجاره بها است.
طبق قانون مدنی، نمی توان بر خلاف جهت تعهد شرط کرد، در غیر این صورت معامله باطل است. مثلا اکبر نمی تواند ملک خود را به سیامک بفروشد به شرط اینکه همچنان خودش مالک بماند و سیامک مالک آن نشود. “انتقال مالکیت” در ذات خرید و فروش قرار دارد و جهت تعهد است و شرط بر خلاف آن معامله را باطل می کند.
در خصوص جهت معامله، قضیه متفاوت است. جهت معامله، یک امر شخصی است ولی باید مشروع باشد. یعنی اگر این هدف نامشروع باشد و در عقد بیان بشود، معامله باطل است. مثلا اگر هدف خریدار ملک، تبدیل ملک به مرکز فساد یا قمار باشد و هدف خود را از خرید ملک، در زمان عقد بیان کند، معامله باطل است.
پاورقی:
[۱] معلوم بودن؛ یعنی مقدار، جنس و وصف کالا مشخص باشد و مُعَّین بودن؛ یعنی بین چند چیز مردد نباشد.
[۲] مال منقول؛ مالی است که می توان آن را به راحتی به جای دیگر منتقل کرد. مانند اتومبیل. مال غیر منقول؛ مالی است که در صورت جایجایی به آن سیب وارد می شود، مانند ملک.
[۳] مال مثلی؛ مالی است که مشابه آن در بازار وجود دارد مانند حبوبات و مال قِیمی؛ مالی است که منحصر به فرد است مانند ملک و اجناس دست دوم.
[۴] مال مفروز؛ مالی است که مالکیت تمام آن متعلق به یک نفر است و مال مشاع؛ مالی است که حداقل دو نفر در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند.
