خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری
۵
(۲)

امروزه مردم با یکدیگر معاملات مختلفی را به شیوه های متفاوت از جمله تلفنی، اینترنتی، شفاهی و مکتوب انجام می دهند. در میان معاملات مختلفی که در قانون مورد اشاره قرار گرفته، مهم ترین و کاربردی ترین آن، خرید و فروش کالا می باشد که به آن “عقد بِیع” گفته می شود. در این مقاله مهم ترین اوصاف و شرایط موضوع مورد معامله و بطور مشخص، املاک مورد بررسی قرار می گیرد.

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l

از جمله مهم ترین و با ارزش ترین معاملات، خرید و فروش (بِیع) املاک است. با توجه به اینکه در معاملات املاک ما با موضوع انتقال مالکیت یک ملک اعم از تجاری، مسکونی و… مواجه هستیم، لذا آشنایی با خصوصیات و ویژگی موضوع معامله می تواند به شناخت بهتر این عقد و حقوق و تکالیف طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده) کمک کند. اما در ابتدا به بیان مختصری از انواع مال می پردازیم.

۱- مال مَنقول چه فرقی با مال غِیر مَنقول دارد؟

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l مال منقول و غیر منقول

مال” به هر چیزی گفته می شود که افراد بتوانند آن را مورد خرید و فروش قرار دهند و اصطلاحا قابلیت تملک داشته باشد. در علم حقوق اموال به انواع مختلفی تقسیم می شود اما یکی از مهم ترین تقسیم بندی اموال، تقسیم بندی آن به مال منقول و غیر منقول است.

مال منقول” به چیزی گفته می شود که قابل جابجایی است و می توان آن را بدون اینکه به آن آسیبی وارد شود به جای دیگری منتقل کرد. مانند کتاب، مبل، اتومبیل و غیره.

 اما “مال غیر منقول” به چیزی گفته می شود که امکان جابجایی نداشته و در صورت جابجایی، به آن آسیب وارد می شود. مانند زمین، آپارتمان، مغازه و غیره. برای مطالعه بیشتر در خصوص انواع مال منقول و غیر منقول و شرایط و خصوصیات آن به مقاله “مال منقول و غیر منقول” مراجعه فرمائید.

اما آنچه در این مطلب مورد اشاره قرار می گیرد، معامله مال غیر منقول می باشد.

۲- موضوع معامله (مَبیع) چه ویژگی هایی دارد؟

حال که آشنایی مختصری با اموال غیرمنقول پیدا کردیم، به مهمترین اوصاف و ویژگی های مال غیرمنقول موضوع معامله (مبیع) که می تواند آثار حقوقی مهمی به دنبال داشته باشد، می پردازیم

۲-۱- ملک در زمان معامله وجود داشته باشد.

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l مال غیر منقول

در معامله املاک یکی از مسائل مهم، وجود ملک در زمان معامله است. زیرا معامله ملکی که وجود خارجی ندارد باطل است.

به عنوان مثال موضوع معامله، یک واحد تجاری صد متری در یک ساختمان مشخص است، در حالی که آن ساختمان مسکونی بوده و فاقد واحد تجاری است. البته در مورد پیش فروش آپارتمان در مقاله “قرارداد پیش فروش آپارتمان” در خصوص این نوع معامله توضیحات کافی داده خواهد شد.

نکته ای که در این خصوص یادآور می شود این است که موضوع معاملات پیش فروش ساختمان، تعهد سازنده به ساخت و تحویل یک ملک با مشخصات معین است؛ لذا موجود نبودن ملک در زمان عقد به صحت این معاملات، لطمه وارد نمی کند.

۲-۲- ملک مورد معامله، باید مَعلوم و مُعَّیَن باشد.

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l مال غیر منقول

دومین موضوع در مورد ملک مورد معامله، معلوم و مُعَّیَن بودن ملک مورد نظر در نزد هر دو طرف معامله است. یکی از مشکلاتی که ممکن است مردم با آن مواجه شوند، مُعَّیَن و مشخص نبودن مال موضوع معامله است. معلوم و مُعَّیَن بودن ملک، یکی از ویژگی های کلیدی در هر معامله ای می باشد که اگر با دقت به آن توجه نشود، در آینده زمینه ساز خسارات زیادی برای خریدار خواهد بود.

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l مال غیر منقول

منظور از “معلوم بودن” موضوع معامله، یعنی مقدار، جنس و وصف (صفت و ویژگی) مال موضوع معامله در قرارداد به صراحت مشخص شده باشد. مثلا تعیین یک واحد آپارتمان مسکونی ۸۰ متری، به معنای معلوم بودن موضوع معامله است.

اما منظور از ” مُعَّیَن بودن” موضوع معامله، یعنی اینکه تعیین ملک مورد معامله در میان چند ملک مختلف، مردد و مبهم نباشد. مثلا اگر فروشنده مالک چند واحد آپارتمان باشد و قصد فروش یک واحد آپارتمان را داشته باشد، دقیقا مشخص باشد که کدام یک از واحدها، موضوع معامله با خریدار است و این امر با مشخص نمودن پلاک ثبتی و یا نشانی دقیق آپارتمان موضوع معامله مشخص می گردد.

۲-۳- مالک بتواند ملک را به خریدار تحویل بدهد.

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l تحویل مال

از جمله نکات مهم در هر معامله ای، توانایی فروشنده بر تحویل دادن مال موضوع معامله است. زیرا اگر فروشنده نتواند مال مورد نظر را در زمان و مکان توافق شده به خریدار تحویل بدهد، باعث ایجاد ضرر و زیان برای خریدار خواهد شد.  در مورد معاملات املاک، اگر فروشنده نخواهد ملک را در زمان مشخص شده تحویل بدهد، خریدار می تواند با مراجعه به دادگاه، فروشنده را وادار به تحویل نماید. اما از سوی دیگر اگر فروشنده اساسا توانایی و قدرت بر تحویل و تسلیم ملک را نداشته باشد، در آن صورت معامله باطل است. مانند فروش ملکی که جزو اراضی منابع طبیعی است و امکان تحویل آن به خریدار وجود ندارد.

لازم به ذکر است که نیازی نیست فروشنده در زمان معامله قادر به تسلیم باشد، همین که در زمان ذکر شده در مُبایِعِه نامه، قادر به تسلیم باشد کفایت می کند.

۲-۴- ملک قابل خرید و فروش باشد.

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l قابلیت خرید و فروش ملک

ملک ممکن است به دلایل مختلفی امکان خرید و فروش نداشته باشد. طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی” بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است … باطل است…”. اصولا بغیر از شرایط خاص، نمی توان اموال عمومی، اراضی منابع طبیعی و … را خرید و فروش نمود و به دلیل این ممنوعیت، این معاملات باطل است.

۲-۵- ملک متعلق به فروشنده باشد.

خصوصیات و ویژگی هایی مال موضوع معامله l ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری l ملک متعلق به فروشنده باشد

یکی از نکات مهمی که در هنگام انجام هر   معامله ای باید به آن توجه شود، بررسی این نکته است که موضوع معامله متعلق به چی کسی است و فروشنده از طرف چه کسی قرارداد را امضا می کند. همانطور که در مطلب مربوط به “چه کسانی می توانند به نمایندگی از مالک معامله کنند؟ ” توضیح داده شد، گاهی ممکن است کسی که اقدام به امضاء قرارداد می کند فرد دیگری بجز مالک  باشد.

در این شرایط بسیار مهم است که اسناد و مدارک فروشنده و نماینده، توسط خریدار و یا وکیل و مشاور حقوقی با تجربه مورد بررسی قرار بگیرد تا ایرادی از جهت سمت نماینده یا مالک وجود نداشته باشد. در غیر این صورت ممکن است خریدار با موضوع خرید و معامله مربوط به مال غیر مواجه شود که در این حالت، فروشنده مالک ملک معامله شده نبوده و از طرف او نیز نمایندگی و اختیار معامله ندارد؛ لذا ملک معامله شده در این حالت، از جنبه حقوقی معامله فُضولی و از جنبه کیفری، فروش و انتقال مال غیر محسوب می شود.

نظر خود را با دیگران به اشتراک بگذارید

برای ثبت امتیاز، روی ستاره مورد نظر کلیک کنید

میانگین امتیازها ۵ / ۵. تعداد امتیازها : ۲

اولین نفری باشید که امتیاز می‌‌دهید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

error: محتوای سایت محافظت شده است . وب سایت ابراهیم فصیحی مقدم
پیمایش به بالا