قراردادهای عادی پیش فروش آپارتمان، از شمول امتیازات قانون پیش فروش ساختمان خارج هستند.
استعلام :
با توحه به این‌که در ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ بر این امر تأکید شده است که قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید به صورت سند رسمی تنظیم شود و در ماده ۲۳ این قانون برای شخصی که پیش‌فروش را از طریق سند رسمی انجام ندهد، مجازات تعیین شده و در ماده ۲۵ قانون نیز برای مشاور املاک تنظیم‌کننده سند عادی پیش‌فروش ساختمان مجازات تعیین شده است،
آیا تنظیم سند عادی پیش فروش آپارتمان معتبر و دارای اثر قانونی است و قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در این خصوص آمره نیست یا آن‌که در صورت تنظیم سند عادی پیش‌فروش ساختمان، ذی‌نفع باید ابتدا با طرح دعوا پیش‌فروشنده را به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ساختمان ملزم کند و پس از تنظیم سند رسمی پیش‌فروش از آثار قانونی آن استفاده کند و یا آن‌که اساساً قراردادهای عادی پیش‌فروش ساختمان فاقد هرگونه اثر و اعتباری است و تعهدی را متوجه پیش‌فروشنده نمی‌کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
هرگاه قرارداد پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی و به طور عادی منعقد شود، هر چند بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی معتبر است؛ اما با توجه به این‌که قانونگذار در ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ مقرر کرده است «قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد» و در ماده ۴ این قانون، تنظیم این قرارداد را به ارائه مدارک خاصی منوط کرده است
و در ماده ۵ برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و همچنین به موجب ماده ۲۳ همین قانون برای عدم تنظیم رسمی آن، ضمانت اجرای کیفری مقرر کرده و در ماده ۲۴ قانون یادشده، مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع کرده است، به نظر می‌رسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قراردادهای پیش‌فروش ساختمان است که به صورت رسمی تنظیم شده است
و قراردادهای عادی را شامل نمی‌شود و این‌‌گونه قراردادها در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا است. از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوق الذکر، ذی‌نفع می تواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیش‌فروش، از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند.