در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز توسط مستاجر، نیاز به تقدیم دادخواست ندارد
استعلام :
یک باب ملک تجاری در تاریخ ۱۳۷۹/۹/۵ توسط یکی از مالکان مشاعی اصالتاً از جانب خود و وکالتاً از سوی دیگر مالکان به شخص «الف» اجاره داده شده و سرقفلی آن نیز به مستأجر واگذار شده است؛ متعاقباً شخص دیگری (شخص ب) با وضعیت موجود سه دانگ ملک را از برخی مالکان مشاعی خریداری کرده است.
در حال خریدار اخیر‌الذکر (شخص ب) دادخواستی مبنی بر تخلیه به طرفیت مستأجر (شخص الف) مطرح کرده است. با توجه به این‌که شخص «ب» صرفاً مالک سه دانگ از شش دانگ ملک تجاری است و یک و نیم دانگ آن متعلق به ورثه موجر است و مستأجر به دلیل این‌که فرزند موجر بوده و هم‌اکنون به عنوان یکی از ورثه، قسمتی از ملک را به عنوان سهم‌الارث مالک شده است و یک و نیم دانگ باقیمانده آن نیز متعلق به دیگر مالکان مشاعی است که هیچ‌کدام تخلیه ملک را درخواست نکرده‌اند، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
۱- آیا دعوای تخلیه قابلیت استماع دارد؟
۲- در صورت مثبت بودن پاسخ، با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، آیا دادگاه بدون تقدیم دادخواست مطالبه سرقفلی مجوزی برای تعیین سرقفلی دارد؟
۳- با توجه به صراحت ماده ۱۷ آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور (اصلاحی ۷۸/۲/۱۹۱۳) که بیان می‌دارد: «در غیر موارد مذکور در ماده ۴ قانون، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق نمـاید این امر مانع اجـرای دستـور تخلیـه نمی‌باشد»؛ آیا می‌توان بدون تعیین سرقفلی حکم به تخلیه صادر کرد؟
۴- در صورت صدور حکم بر تخلیه، با توجه به صراحت تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ که مقرر نموده است مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد، حکم تخلیه چگونه اجرا می‌شود؟
۵- در صورتی‌که صدور حکم به پرداخت سرقفلی را به ارائه دادخواست حقوقی موکول بدانیم، با توجه به این‌که دیگر مالکان مشاعی دادخواستی جهت تخلیه ملک از سوی مستأجر و دارنده سرقفلی مطرح نکرده‌اند، آیا می‌توان خواهان را به تمام قیمت عادله روز سرقفلی محکوم کرد؟
۶- با توجه به این‌که خواهان تخلیه صرفاً مالک سه دانگ از ملک تجاری است، آیا مستأجر و دارنده حق سرقفلی، می‌بایست دادخواست مطالبه سرقفلی را صرفاً به طرفیت ایشان مطرح کند یا به طرفیت تمامی مالکان مشاعی؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱- دعوای تخلیه ملک مشاع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، به نسبت قدر‌السهم خواهان قابل استماع است.
۲- با عنایت به تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز توسط مستأجر، نیازمند تقدیم دادخواست نیست.
۳- اولاً، ماده ۱۷ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۹/۲/۱۳۷۸ هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی منصرف از فرض سؤال است.
ثانیاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به ذیل تبصره ۲ ماده ۶ این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز تخلیه پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک همه عواملی که عرفاً مؤثر است، باید لحاظ شود؛ به گونهای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود.
ثالثاً، هرگاه موجر دعوای تخلیه مطرح کرده باشد و دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، دادگاه در این‌گونه موارد علی‌الاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین نماید؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است، سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن.
۴ و ۵- با توجه به پاسخ سؤال ۲، در فرض سؤال که ملک مشاعی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و محل کسب است و سرقفلی آن به مستأجر واگذار شده است، وفق تبصره ۲ ماده ۶ قانون یادشده، تخلیه ملک منوط به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه به مستأجر است. (با لحاظ عدم تعلق سرقفلی به آن بخش از حصه مستأجر که خود مالک آن است)
و در فرض سؤال، از آن‌جا که در نهایت کل ملک تخلیه می‌شود، سرقفلی مستأجر به قیمت یادشده باید توسط خواهان به نحو کامل پرداخت شود و به نظر می‌رسد نمی‌توان در این فرض، خواهان تخلیه را صرفاً ملزم به پرداخت سرقفلی به نسبت قدر‌السهم خود از ملک مشاعی دانست؛ زیرا چنین عقیده‌ای مستلزم تضییع حق مستأجر و طرح دعوای بعدی به طرفیت دیگر مالکان مشاعی برای مطالبه مابقی سرقفلی است.
الغای خصوصیت از ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور موضوع ماده ۴ این قانون و تسری آن به سرقفلی مؤید این برداشت است. شایسته ذکر است خواهان تخلیه می‌تواند متعاقب پرداخت کامل سرقفلی، به نسبت قدر‌السهم دیگر مالکان مشاعی علیه آنان طرح دعوا کند. ۶- با توجه به پاسخ‌های فوق، پاسخ به این سؤال منتفی است.