۱-مال مثلی
“مال مِثلی” مالی است که از نظر مقدار و ویژگی ها، دارای نمونه های مشابه متعدد در بازار است. به صورتی که اگر یک مال مثلی از بین برود و تلف شود به راحتی می توان آن را با نمونه دیگری جایگزین کرد. مانند حبوبات، برنج، لوازم خانگی نو، اتومبیل صفر و کار نکرده و غیره.
۲- مال قیمی
“مال قِیمی” مالی است که به خاطر خصوصیات و ویژگی های منحصر به فردی که دارد نمی توان آن را با مال دیگری جایگزین کرد و به عبارتی دیگر، مالی که دقیقا مشابه آن باشد، پیدا نمی شود. بنابراین در صورت تلف شدن مال قیمی، نمی توان فروشنده را ملزم کرد تا نمونه دیگری از آن مال را ارائه کند. مانند تابلو نقاشی عصر عاشورا استاد فرشچیان، یک واحد مسکونی در یک مجتمع مسکونی، اتومبیل و هر وسیله دیگر کار کرده و غیره.
۳- منظور از معلوم و معّین بودن چیست؟
مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، برای صحت هر معامله وجود شرایط ذیل اساسی است.
۱) قصد طرفین و رضای آنها.
۲) اهلیت طرفین.
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴) مشروعیت جهت معامله.
اما موضوع مورد بحث ما، بند سوم این ماده، یعنی معین بودن مال موضوع معامله است. اما میان معلوم و معین بودن مال موضوع معامله تفاوت وجود دارد. “معلوم بودن” در مقابل مجهول بودن است.
منظور از معلوم بودن مورد معامله، علم داشتن به مقدار و جنس و وصف مال موضوع معامله است. به عنوان مثال موضوع معامله اینگونه معلوم می شود: یک باب (مقدار) منزل (جنس) مسکونی در تهران به پلاک ثبتی ۲۳۵ فرعی از ۲۳ اصلی (وصف). همانطور که در این مثال ملاحظه می کنید اوصاف مبیع، به صورت کامل بیان شده است و کاملا برای فروشنده و خریدار معلوم شده است که چه چیزی را معامله می کنند.
در مقابل معلوم بودن معامله، مجهول بودن قرار دارد. “مال مجهول” مالی است که حداقل یکی از خصوصیات مقدار، جنس یا وصف را ندارد. به عنوان مثال اگر موضوع معامله در قرارداد، صرفا یک واحد آپارتمان تعیین شود، چون تعیین یک واحد آپارتمان بدون اعلام ویژگی های دیگر، فاقد وصف بوده و معلوم نیست موضوع معامله چه وصفی دارد باطل است.
منظور از “معیّن بودن” مال موضوع معامله، یعنی اینکه مال موضوع معامله، نباید بین چند چیز مردد باشد. مثلا اگر فروشنده دارای ۳ واحد اداری در یک مجتمع تجاری است، دقیقا مشخص شود که کدام واحد از واحدها موضوع معامله است.
مثلا برای معین کردن واحد موضوع معامله در قرارداد، می توان اینگونه نوشت؛ یک واحد اداری به نشانی: شهرک غرب، ابتدای بلوار فرحزادی، مجتمع تجاری شهرک غرب، طبقه ۴ شرقی واحد ۱۴. بنابراین با ذکر این اوصاف، امکان تردید بین واحدهای متعدد از بین می رود. در معاملات املاک تعیین دقیق موضوع معامله از اهمیت بسیاری برخوردار است.
چون در یک مجتمع آپارتمانی، هیچ دو واحدی حتی اگر در یک طبقه و به یک متراژ هم باشند، باز هم بطور کامل مشابه یکدیگر نیستند (به همین جهت آپارتمان مِثلی نیست و قِیمی محسوب می شود) و حتی شرقی یا غربی بودن واحد، از جمله عواملی هستند که بر قیمت ملک و مطلوبیت آن برای خرید و فروش تاثیرگذار است. به همین جهت مردد بودن واحد مورد معامله، می تواند باعث بطلان معامله و ضرر مالی برای هر یک از طرفین معامله باشد.
بنابراین اگر موضوع معامله مجهول یا مردد باشد، یک طرف یا طرفین معامله نسبت به اوصاف و ویژگی های یک معامله، آگاهی و اطلاع کامل نداشته و سود و زیان آن معامله برای خریدار و فروشنده مشخص نیست و اصطلاحا معامله “غَرَری” محسوب می شود و معاملات غرری در علم حقوق باطل است.
لازم به ذکر است که این خصوصیات، فقط مختص به مال موضوع معامله (مبیع) نیست، بلکه ثمن معامله هم باید معلوم و معین باشد.
۴- معامله معلوم و معین چه آثاری دارد؟
در قسمت قبل به توضیح معلوم و معین بودن مال و نحوه تشخیص آنها پرداختیم. حال در این قسمت به بررسی آثار آن بر معامله می پردازیم. برای درک بهتر این موضوع ابتدا به بررسی یکی از انواع تقسیم بندی اموال می پردازیم.
اموال بنا به خصوصیات و ویژگی هایی که دارند به دسته های مختلفی تقسیم می شوند که در یکی از این دسته بندی ها مال به سه نوع تقسیم می شود؛ کُلّی فی ذِمِّه، کُلّی در معیّن و عِین معیّن. هدف از این تقسیم بندی، شناخت ماهیت مال و امکان الزام فروشنده به تحویل مال است.
۴-۱- کُلّی فی ذِمِّه
در تعریف مال “کُلّی فی ذِمِّه” می توان گفت، مالی که دارای مصادیق بسیاری است، اما در زمان معامله دقیقا مشخص نشده است که کدام یک از مصادیق مورد نظر معامله کنندگان است. تفاوت مال کُلّی فی ذِمِّه با مال مردد در این است که فروشنده متعهد می شود در زمان مشخص شده در قرارداد، مالی دقیقا مشابه با آنچه موضوع معامله است را به خریدار تحویل بدهد.
مثلا ۱۰۰ کیلوگرم برنج هاشمی. بنابراین مال موضوع معامله معلوم است و با وجود اینکه ممکن است فروشنده در انبار خود هیچ برنجی نداشته باشد ولی این تعهدی است که بر ذمه او قرار گرفته و باید در زمانی که در عقد مشخص شده است، ۱۰۰ کیلوگرم برنج هاشمی، به خریدار تحویل بدهد.
نکته مهم در معامله کُلّی فی ذِمِّه این است که باید مقدار، جنس و وصف صراحتا مشخص شده باشد؛ در غیر اینصورت، معامله باطل است و اگر فروشنده ثمن معامله را دریافت کرده باشد، باید آن را پس بدهد.
۴-۲- کُلّی در معیّن
مال “کلی در معین” مالی است که دارای مصادیق متعدد اما محدودی می باشد و در زمان معامله دقیقا مشخص نشده است که کدامیک از آن اموال مصداق معامله است. مثلا وحید ۱۰ تن برنج هاشمی در انبار خود دارد و ۱۰۰ کیلوگرم از آن را علی خریداری می کند.
با وجود اینکه در زمان معامله هنوز آن ۱۰۰ کیلوگرم از موجودی انبار فروشنده مشخص و خارج نشده است، اما معامله صحیح است و آثار خود را به دنبال خواهد داشت. همانند معامله مال کلی فی ذمه، در این نوع معامله هم باید مقدار و جنس و وصف موضوع معامله به صراحت بیان شود و در غیر این صورت معامله باطل است.
۴-۳- عِین مُعَیّن
“عِین مُعَیّن” مالی است که دارای اوصاف و شرایط بخصوصی است و نمی توان مشابهی برای آن پیدا کرد. در واقع عین معین در مورد یک مال منحصر به فرد است و باید به صورتی باشد که بتوان در عالم واقع به آن اشاره کرد. اما ضرورتی ندارد که خریدار حتما آن را ببیند، اما لازم است تا برای خریدار و فروشنده مشخص باشد.
به عنوان مثال خرید یک دستگاه اتومبیل دنا مدل ۹۸ که متعلق به فروشنده است؛ با وجود اینکه در سال ۹۸ خودروهای متعددی از نوع دنا تولید شده است، اما موضوع معامله، یک خودروی مشخص با کارکرد معلوم، وضعیت ظاهری، شماره بدنه و شاسی منحصر به فردی می باشد که مشابه آن در هیچ یک از سایر خودروهای تولید شده وجود ندارد. بهترین مثال برای مال عِین مُعَیّن، املاک هستند.
زمانی که موضوع معامله یک واحد در یک آپارتمان یا یک مغازه در یک مجتمع تجاری باشد، موضوع معامله یک واحد مسکونی یا تجاری با ویژگی های منحصر به فرد می باشد که مقدار، جنس و وصف اختصاصی خود را دارد که در سایر واحدها وجود ندارد.
نکته مهمی که در پایان این بخش باید به آن اشاره کرد این است که اگر مال موضوع معامله، مال مثلی باشد، می تواند به صورت کلی فی ذمه یا کلی در معین معامله شود اما اگر مال قیمی باشد، حتما باید به صورت عین معین معامله شود.
۵- مسئولیت فروشنده در انتخاب مال موضوع معامله
اگر مال موضوع معامله کلی فی ذمه یا کلی در معین باشد، فروشنده متعهد است تا در همان زمانی که در عقد برای تسلیم مال تعیین شده، مال را مشخص کند (اصطلاحا تعیین مِصداق کند) و آن را تسلیم خریدار کند. از این لحظه خریدار مالک آن مال شده و می تواند در آن دخل و تصرف کند.
اما اگر موضوع معامله، عین معین باشد، چون به محض معامله مالکیت به خریدار منتقل می شود، باید در زمان معامله، وجود خارجی داشته باشد، و گرنه معامله باطل است. چراکه مالی که عین معین بوده و وجود خارجی نداشته باشد، فروشنده نمی تواند آن را به خریدار تحویل بدهد و خریدار هم نمی تواند از طریق دادگاه او را ملزم به تحویل کند.
موضوع مهم دیگری که در معاملات و به خصوص معامله املاک باید به آن توجه کرد، تحویل مال موضوع معامله به خریدار است. خریدار با نیت و هدف مشخصی اقدام به خرید یک مال می کند و تاخیر در تحویل گرفتن آن می تواند برای او همراه با ضرر باشد.
معمولا در قراردادها شرط می شود که اگر فروشنده در تاریخ مشخص ملک را تحویل ندهد، خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد و یا در قرارداد شرط وجه التزام تاخیر در انجام تعهد تعیین می شود. مثلا به ازای هر روز تاخیر در تسلیم ملک، مبلغ ده میلیون ريال توسط فروشنده به خریدار پرداخت شود.
