شروط ضمن عقد – بخش دوم
در قسمت اول مطلب مربوط به شروط ضمن عقد، به تعریف شروط ضمن عقد، انواع آن و خصوصیات و ویژگی های هر یک پرداخته شد. در این قسمت به عدم رعایت شروط ضمن عقد (تخلف از شرط) و آثار و نتایج این امر بر عقد و همچنین عمل به شرط در هر یک از عقد لازم و عقد جایز می پردازیم.
۴ - نتیجهه عدم رعایت شروط ضمن عقد
شرط، جزئی از قرارداد است و همانطور که عمل به عقد واجب است، عمل به شروط ضمن عقد هم واجب است و با توجه به اینکه هر شرطی، آثار خاص خود را به همراه دارد، عدم انجام هر یک از شروط ضمن عقد نیز دارای ضمانت اجرای مخصوص به خود است. در این قسمت به بررسی این آثار می پردازیم:
۴-۱- آثار تخلف از شرط صفت
یکی از انواع شروط ضمن عقد، شرط صفت است. شرط صفت راجع به کَمیّت یا کیفیت مال موضوع معامله است. طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی « هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت»
بنابراین ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت، حق فسخ و برهم زدن معامله برای کسی است که شرط به نفع او ذکر شده است و نمی توان کسی که به شرط عمل نکرده را وادار کرد که آن صفت را در موضوع معامله ایجاد کند. مثلا اگر در معامله شرط شده باشد که خانه ۲ خوابه باشد و مشخص شود تک خواب بوده، خریدار حق فسخ دارد.
لازم به ذکر است، صفتی ایجاد حق فسخ می کند که، جزء اوصاف مهم باشد ولی اگر خصوصیتی، جزء اوصاف اساسی باشد و موضوع معامله فاقد آن خصوصیت باشد، در این حالت عقد باطل است.
“وصف اساسی” وصفی است که آنقدر برای خریدار مهم است که اگر مال موضوع معامله فاقد آن خصوصیت باشد، معامله باطل است. مثلا در معامله یک ملک، اداری بودن، می تواند وصف اساسی و کلیدی معامله باشد و خریدار با توجه به همین ویژگی برای خرید ترغیب شده است و اگر ثابت شود ملک موضوع معامله این خصوصیت را ندارد، معامله باطل است.
“وصف مهم” وصفی است که اگرچه برای خریدار مهم تلقی می شود اما اهمیت آن به اندازه ای نیست که باعث بطلان عقد بشود و به خریدار تنها حق فسخ می دهد. مثلا در خرید یک خانه، شمالی یا جنوبی بودن، شرقی یا غربی بودن، وصف مهمی است اما وصف اساسی نیست. اگر در قرارداد فروش یک ملک شرط شده باشد که شرقی باشد، ولی معامله فاقد این خصوصیت باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.
معیار و ملاک اینکه یک خصوصیت و ویژگی در مال معامله، مهم است یا اساسی، بستگی به قصد و اراده طرفین دارد و برای تشخیص آن، می توان به قرارداد، اوضاع و احوال طرفین در زمان معامله و عرف مراجعه کرد.
نکته دیگر در خصوص تخلف از شروط ضمن عقد و به خصوص شرط صفت این است که زمانی مَشروطٌ لَه (کسی که شرط به نفع او است) حق فسخ دارد که، موضوع معامله عِین مُعَیَّن باشد مانند معامله املاک.
بنابراین اگر موضوع معامله کلی فی ذِمِه باشد و فروشنده در انجام شرط مرتکب تخلف شود، چون امکان الزام فروشنده به تحویل مال، مطابق قرارداد وجود دارد، خریدار نمی تواند بلافاصله قرارداد را فسخ کند؛ بلکه باید اول از طریق دادگاه فروشنده را مکلف کند تا موضوع معامله را با همان اوصاف مورد توافق، تحویل بدهد و اگر فروشنده به دستور دادگاه عمل نکند، در آن صورت خریدار می تواند معامله را فسخ کند.
۴-۲- آثار تخلف از شرط نتیجه
یکی دیگر از انواع شروط ضمن عقد، شرط نتیجه است. “شرط نتیجه” یعنی در ضمن یک معامله، نتیجه یک عقد دیگر شرط شود. شرایط تخلف از شرط نتیجه مانند شرط صفت است و به محض رعایت نشدن، کسی که شرط به نفع او ایجاد شده است (مشروط له) می تواند معامله را فسخ کند و نمی تواند طرف مقابل را وادار به انجام شرط کند.
همچنین شرط نتیجه قابل رجوع نیست؛ چراکه اگر بخواهیم آن را حذف کنیم، ماهیت عقد از بین می رود. بنابراین مشروط له فقط می تواند، حق فسخ خود را که در اثر عدم رعایت شرط بوجود آمده است ساقط کند. طبق ماده ۲۴۴ قانون مدنی: « طرف معامله که شرط بنفع او شده می توانداز عمل به آن شرط صرف نظر کند در این صورت مثل آن است که این شرط در معامله قید نشده باشد لیکن شرط نتیجه قابل اسقاط نیست.»
فسخ یا اقاله عقد، در شروط ضمن عقد نیز تاثیر گذار است. اگر عقد اصلی فسخ یا اقاله شود، شرط نتیجه هم به همراه عقد منحل می شود. البته اگر قبل از انحلال عقد، به شرط نتیجه عمل شده باشد، عمل انجام شده، صحیح است و انحلال عقد تاثیری بر آن ندارد.
۴-۳- آثار تخلف از شرط فعل
سومین نوع از انواع شروط ضمن عقد، شرط فعل است. “شرط فعل” در خصوص انجام یک کار یا عدم انجام یک کار است که در ضمن یک قرارداد شرط می شود. در خصوص تخطی از شرط فعلی که در قرارداد درج شده است، ماده ۲۳۸ قانون مدنی بیان می کند: « هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.»
مثلا اگر در قرارداد فروش خانه شرط شده باشد، فروشنده ملک را قبل از تحویل نقاشی کند، اما به شرط عمل نکرده باشد، خریدار می تواند دعوای حقوقی علیه او مطرح کند و از دادگاه الزام وی را برای عمل به شرط درخواست کند. در صورتی که با وجود رای دادگاه و صدور اجراییه، باز هم مشروط علیه (فروشنده) به آن عمل نکرد، مَشروطٌ لَه (خریدار) می تواند طبق رای دادگاه، شخصا یا توسط شخص دیگری آن کار را انجام بدهد و هزینه آن را از فروشنده دریافت کند.
از سوی دیگر طبق ماده ۲۳۹ قانون مدنی: « هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم ازجمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند ازجانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.»
به عنوان مثال در معامله یک ملک، فروشنده برای تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده است. خریدار می تواند با اخذ گواهی عدم حضور فروشنده از دفتر اسناد رسمی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند. اگر دادگاه به نفع وی رای صادر کند و با وجود ابلاغ به مالک، بازهم مالک در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود، نماینده دادگاه به جای فروشنده سند انتقال مالکیت را امضا می کند.
در برخی موارد دیگر از شروط ضمن عقد، با وجود تعیین شرط فعل در قرارداد، مشروط له فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند از طریق دادگاه متعهد را وادار به انجام آن کار کند:
۴-۳-۱- شرط دادن ضامن
مثلا اگر شرط شده باشد که خریدار برای پرداخت ثَمَن معامله، ضامن بدهد این یک شرط فعل است و اگر خریدار به آن شرط عمل نکند و ضامن معرفی نکند، فروشنده فقط حق فسخ دارد و نمی تواند خریدار را وادار به معرفی ضامن کند.
۴-۳-۲- شرط دادن رهن
مثلا اگر شرط شده باشد که خریدار برای پرداخت ثمن، مالی را در رهن فروشنده قرار بدهد، این یک شرط فعل است. در مورد شرط رهن دادن یک مال توسط بدهکار دو فرض مختلف وجود دارد.
فرض اول مربوط به حالتی است که مال مورد رهن (عِین مَرهونِه) متعلق به بدهکار است. در این حالت اگر بدهکار آن مال را به رهن طلبکار ندهد، طلبکار حق فسخ ندارد؛ در این حالت به حکم دادگاه، نماینده دادگاه اسناد مورد نظر را از طرف بدهکار امضا زده و مال مورد نظر به رهن طلب طلبکار قرار می گیرد.
فرض دوم مربوط به حالتی است که مال مورد رهن (عِین مَرهونِه) متعلق به بدهکار نبوده و متعلق به شخص ثالثی است. در این فرض چون امکان الزام بدهکار به تحویل مال مورد نظر وجود ندارد، طلبکار چاره ای جز فسخ عقد ندارد.
۴-۳-۳- شرط فعل در عقد اجاره
اگر در عقد اجاره شرط فعل قید شده باشد، مشروط له حق فسخ دارد خواه مشروط له موجِر باشد یا مُستاجِر و امکان اجبار برای انجام آن فعل وجود ندارد. مثلا در قرارداد اجاره، شرط شود که موجِر قبل از تحویل ملک به مُستاجِر، آن را نقاشی کند. اگر موجر به این تکلیف خود عمل نکند، مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
۵- شرط ضمن عقد لازم و عقد جایز
همانطور که در مطلب “وجه التزام و خسارات” توضیح دادیم، طبق اصل”نیروی الزام آور عقد” هر عقدی که میان افراد منعقد می شود، طرفین مکلف به عمل به آن هستند و نمی توانند به هر بهانه ای از انجام آنها شانه خالی کنند. همچنین در خصوص تفاوت عقد لازم و عقد جایز هم به تفصیل توضیح دادیم که عقد لازم اصولا قابل فسخ نیست مگر با استفاده از خیارات. اما عقد جایز بدون الزام به استفاده از خیارات، با اراده یکی از طرفین قابل انحلال است.
اما پرسشی که مطرح می شود این است که اگر شروط ضمن عقد در ضمن عقد جایز درج شده باشند، لازم الاجرا هستند یا خیر؟
برای پاسخ به این پرسش باید گفت، همانطور که طبق اصل”نیروی الزام آور عقد” عمل به عقد جایز الزام آور است، عمل به شروط ضمن عقد جایز هم الزام آور است؛ ولی در صورت انحلال عقد جایز، دیگر تکلیفی برای عمل به شروط ضمن عقد وجود ندارد. بنابراین تا زمانی که عقد جایز پابرجاست، شروط ضمن آن باید اجرا بشود.
