یکی از معاملات گسترده در سطح کشور، معاملات املاک است که با توجه به مبلغ بالایی که خریدار برای بدست آوردن ملک پرداخت می کند، لازم است تا با بررسی دقیق تمام جوانب، معامله ای صحیح را انجام بدهد تا در آینده با مشکلات احتمالی حقوقی و ضرر و زیان مالی مواجه نشود.
گاهی اوقات یکی از طرفین معامله و یا هر دو طرف معامله (فروشنده یا خریدار ملک) یک شخص حقوقی است. در این شرایط علاوه بر رعایت سایر مواردی که در سایر مقالات مربوط به نمایندگی به آن ها اشاره شد؛ باید به نکات دیگری هم دقت کرد و ما در این مطلب قصد بررسی آنها را داریم.
۱- منظور از شخص حقیقی و شخص حقوقی چیست؟
زمانی که افراد در مکالمات و صحبت های خود از واژه “شخص” استفاده می کنند، معمولا منظور آنها یک انسان مشخص است. اما در علم حقوق شخص به دو دسته تقسیم می شود: “شخص حقیقی” و “شخص حقوقی“.
در یک بیان ساده می توان گفت منظور از “شخص حقیقی”، همان فرد فرد افراد جامعه است. تمامی انسان ها از زمان تولد تا زمان فوت، دارای شخصیت حقیقی هستند و قانون بر همین اساس حقوق و تکالیفی را برای او در نظر گرفته است.
اما منظور از “شخص حقوقی” شخصی فرضی و اعتباری است که با اراده چند شخص حقیقی و با تشریفات قانونی خاصی شکل می گیرد و قانون به وجود آن اعتبار می دهد و به آن رسمیت می بخشد. شخص حقوقی دارای شخصیت و اموالی جدای از مدیران و شرکای خود است و می تواند طرف حق و تکلیف قرار بگیرد.
در واقع این اشخاص حقیقی هستند که برای دست یافتن به یک سری اهداف، اقدام به ایجاد یک شخص حقوقی می کنند و قانون به وجود آن رسمیت می بخشد. مانند کلیه شرکت ها و موسساتی که می شناسیم، مثل شرکت ایران خودرو، بانک پارسیان، موسسه خیریه محک و غیره.
در خصوص قابلیت دارا شدن حق و تکلیف اشخاص حقوقی، می توان به ماده ۵۸۸ قانون تجارت اشاره کرد که به موجب آن: « شخص حقوقی می‌تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است مگر حقوق و وظائفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد مانند حقوق و وظایف ابوت – نبوت و امثال ذالک.»
از جمله این حقوق و تکالیف می توان معاملات املاک را مثال زد. یک شرکت می تواند ملکی را خریداری کند یا ملک خود را به فروش برساند. اما نکته ای که باید در این معاملات توجه کرد این است که چه کسی به نمایندگی از شرکت یا شخص حقوقی، اختیار تصمیم گیری در این خصوص را دارد؟ و چه کسی باید اسناد معامله را امضا کند؟
۲- نکات مهم به هنگام معامله ملک با شرکت ها
معمولا در معاملات، اشخاص حقیقی طرفین معامله را تشکیل می دهند. اما اشخاص حقوقی (شرکت ها) در هر جامعه ای بسیارند و می توانند طرف معامله قرار بگیرند. در معامله با اشخاص حقوقی علاوه بر تمامی نکات و احتیاط های لازم در معامله با شخص حقیقی، باید نکات دیگری هم مورد توجه قرار بگیرد.
۲-۱- تعیین و تشخیص نماینده شرکت
مانند معامله با سایر نمایندگان، اولین نکته ای که باید به آن توجه شود، احراز سِمَت مدیر یا مدیران شرکت به عنوان نماینده شرکت است. فردی که خود را مدیر شرکت و نماینده یک شخص حقوقی برای فروش یا خرید ملک معرفی می کند، باید اسناد و مدارکی که نشان دهنده سمت او در شرکت است را به همراه مدارک شناسایی فردی مانند شناسنامه و کارت ملی ارائه کند.
بهترین راه برای شناخت سِمَت مدیریت شرکت، مطالعه اساسنامه و آخرین آگهی روزنامه رسمی مربوط به شرکت است. در شرکت ها با توجه به قوانین و شیوه های تصمیم گیری در خصوص موضوعات متفاوت، اتخاذ تصمیم، نیاز به موافقت سایر شرکا و انجام تشریفات اداری مشخصی دارد.
بنابراین طرف معامله، با مطالعه اساسنامه و آخرین آگهی روزنامه رسمی شرکت، می تواند از آخرین تغییرات و تشریفات شرکت مطلع بشود و از سِمَت فردی که ادعای نمایندگی از طرف شرکت را دارد، اطمینان پیدا کند.
۲-۲- آیا مدیر شخص حقوقی حق امضاء دارد؟
نکته دیگری که با مطالعه این اسناد به آن پی می بریم و در معامله با شخص حقوقی دارای اهمیت می باشد، این است که آیا فردی که مدیر و نماینده شرکت است، حق و اختیار برای امضای قرارداد را دارد یا نه؟
چون ممکن است فردی عضو هیئت مدیره یا حتی مدیرعامل یک شرکت باشد، ولی حق امضا به نمایندگی از شرکت را نداشته باشد. معمولا در بخش حدود اختیارات در اساسنامه، به این موضوع اشاره می شود که مدیران، اختیار امضای اسناد تعهد آور را در چهارچوب موضوع شرکت دارند یا خیر اما با توجه به اینکه ممکن است بعدها تغییراتی در اساسنامه رخ بدهد، مطالعه آخرین روزنامه رسمی مربوط به آگهی های شرکت مورد تاکید است.
همانطور که شخص حقیقی می تواند برای انجام معامله به فرد دیگری وکالت بدهد، ممکن است صاحبان امضای مجاز شخص حقوقی در چهارچوب اختیارات قانونی و یا تصمیمات هیئت مدیره، فردی را به عنوان وکیل شرکت برای انجام معامله انتخاب کنند.
در این حالت باید سند اعطای نمایندگی یا وکالت، به طرف معامله ارائه شود که مشخص شود کسی که به نمایندگی از شخص حقوقی وکالت داده است، اختیار انجام چنین کاری را دارد یا خیر.
۲-۳- مدیر شرکت مسئول انجام تعهدات شرکت نیست!
اصولا در معاملاتی که با شرکت انجام می شود، انجام تعهدات و مسئولیت ها بر عهده شرکت یا همان شخص حقوقی است و مدیر شرکت که به نمایندگی از شرکت قرارداد را امضا می کند، به مانند سایر نمایندگان که سابقا در مقالات دیگر به آنها اشاره کرده ایم، هیچ مسئولیت و تعهدی در مورد انجام تعهدات شرکت ندارد.
نکته: در مورد صدور چک از سوی مدیران شرکت، اوضاع متفاوت است. طبق ماده ۱۹ قانون صدور چک، اگر چک به وکالت یا نمایندگی از طرف صاحب حساب اعم از شخص حقیقی یا حقوقی صادر شده باشد، صادرکننده چک و صاحب امضاء مُتِضامِنا مسئول پرداخت وجه چک هستند و ضمن اینکه امضاء کننده چک مسئولیت کیفری هم خواهد داشت.
۲-۴- اختیارات مدیران چگونه محدود می شود؟
طبق ماده ۱۱۸ لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت، هرگونه محدود کردن اختیارات مدیران، فقط در روابط بین خودشان معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد نیست.
بنابراین اگر مجمع عمومی اختیارات مدیران را محدود کرده باشد (مثلا اختیار خرید ملک تا سقف ۲۰ میلیارد تومان را تعیین کرده باشد) مدیران مجاز به معامله با قیمت بالاتر نیستند و اگر فروشنده از این محدودیت بی خبر باشد و ملک خود را با قیمتی بیشتر از این مبلغ به شرکت بفروشد، معامله صحیح است و شرکت نمی تواند به این محدودیت استناد کند و باید به تعهدات خود در مبایعه نامه پایبند باشد.
اگر چه شرکت می تواند برای جبران خسارات احتمالی وارده به شرکت، به مدیران متخلف رجوع کند.
